Дефекты новостроек в России: почему до 95% квартир сдаются с браком, и что делать дольщикам?

Согласно опросам общественного мнения, к 2026 году каждый пятый житель России намерен улучшить свои жилищные условия. Примечательно, что более половины (54%) потенциальных покупателей отдают предпочтение квартирам в новостройках. Мечты о современной двухкомнатной квартире с качественным ремонтом и живописным видом из окна нередко разбиваются о суровую реальность: до 95% нового жилья сдается с существенными строительными дефектами. Эта проблема особенно актуальна для Москвы, где, несмотря на высокую стоимость квадратного метра (421 тысяча рублей в пределах старых границ города и 250-350 тысяч рублей за МКАДом), качество строительства часто оставляет желать лучшего. Данный материал исследует причины столь распространенных недочетов, таких как неровные стены и поврежденные окна, а также рассматривает вопросы получения компенсации от застройщиков и сложности устранения дефектов на высоте.

«Половина жильцов отказались переезжать»: горький опыт новоселов

Социальные сети пестрят рассказами россиян, столкнувшихся с некачественным жильем в новостройках, массово возводимых в последние годы. Вот лишь несколько примеров из их комментариев:

«Технадзор, где вы были? Окно в квартире разбили и просто прикрыли фанеркой, а дом уже сдан! Прекрасно!»

«Когда наш дом был сдан, половина жильцов отказалась в него заселяться. На повторной приемке застройщик за месяц лишь стер все пометки со стен и стекол, а на жалобы о потопах предлагал ‘поставить ведро’».

«Ремонт — откровенно ужасен. Стены кривые, полы нестабильны, углы пустые, окна пришлось менять по гарантии. Сантехника вызывает лишь отчаяние».

Эти истории подтверждаются исследованиями. Несмотря на первое впечатление о чрезмерной придирчивости покупателей, отчеты центра «Аналитика. Бизнес. Право» за 2025 год показывают, что 93% новых домов действительно имели строительные и отделочные дефекты.

93%

новостроек

сданы в 2025 году с дефектами

Более того, за последние четыре года этот показатель демонстрирует негативную динамику: в 2022 году с дефектами сдавалось 90% жилья, и к 2025 году цифра выросла, а тенденция к увеличению сохраняется. «Дефекты носят массовый, повторяющийся характер, а не являются исключениями. Устойчивого улучшения качества не наблюдается», — заключают аналитики.

От «Марфино» до наших дней: эволюция проблем с качеством жилья

Эксперты отмечают, что строительный брак и дефекты отделки всегда были сопутствующими проблемами в сегменте массового жилья. Одним из пионеров экономкласса считается московский ЖК «Марфино», построенный в 2010 году. Он предлагал жильцам закрытые дворы, многоуровневый паркинг и современные планировки, однако не обошелся без нареканий к качеству.

Жильцы «Марфино» сообщали о неудовлетворительной звукоизоляции («утром слышно телевизор соседа сверху») и тонких стеновых панелях, которые промерзали в холодное время года, особенно в угловых квартирах.

После «Марфино» активное строительство развернулось по всей Москве и за ее пределами. По словам экспертов, в те годы качество домов было еще хуже. Дмитрий Куркович, основатель проекта «Магазин готовых ремонтов Светелкин.рф», вспоминает: «Застройщик СУ-155 особенно ‘отличился’ — их проекты характеризовались дырами в панелях и кривыми стенами, что вызывало уныние».

Проблема некачественного жилья, приобретаемого по договору долевого участия (ДДУ), существовала всегда. Ее корни — в самой природе ДДУ: покупатель сначала инвестирует средства, а затем получает готовый объект, который может оказаться «котом в мешке».

Алексей Бессонов,

заместитель председателя Коллегии адвокатов «Глинка, Бессонов и партнеры»

Иная ситуация складывается при покупке квартир в уже возведенных комплексах по договору купли-продажи, когда есть возможность провести тщательный осмотр объекта до совершения сделки, отметил эксперт.

По воспоминаниям Дмитрия Курковича, в период раннего строительного бума, примерно до 2010 года, покупатели относились к дефектам более терпимо. «У одного из застройщиков отклонения в геометрии стен достигали 7 сантиметров, но наши клиенты тогда не обращались в суд», — рассказывает он.

К 2020-м годам требования к качеству жилья заметно возросли. Дольщики осознали свои права, закрепленные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который обязывает застройщика устранять выявленные недостатки после приемки квартиры. До 2025 года гарантийный срок на конструктивные элементы составлял пять лет, на отделку — три года. Это привело к массовым обращениям за гарантийным ремонтом, а при отказе застройщика — к судебным искам.

Под давлением массовых жалоб застройщики были вынуждены незначительно повысить стандарты качества, отмечают эксперты. Начали устанавливать улучшенные входные двери, стеклопакеты, а также модернизировать электропроводку. Дмитрий Куркович приводит в пример ранние проекты ПИК, где на всю кухню приходилась одна розетка, а штробление стен в панельных домах было запрещено. Сейчас застройщики, включая ПИК, предусматривают несколько розеток в каждом помещении.

Тем не менее, эксперты констатируют, что большая часть новостроек до сих пор сдается с различными дефектами.

Основные причины низкого качества строительства

Почему новостройки часто имеют низкое качество? Аналитики указывают на мораторий на штрафы для застройщиков как на одну из ключевых причин. За последние пять лет государство вводило его трижды (в 2020 году из-за пандемии, с марта 2022 по июнь 2023, и с марта 2024 до конца 2025 года), лишая собственников возможности взыскивать неустойки за просрочки и дефекты.

«Мораторий и отсрочки создают для застройщиков демотивирующий фон: снижение судебного давления уменьшает их стимул оперативно устранять недочеты до сдачи объекта, перекладывая решение проблем на стадию эксплуатации и индивидуальные обращения дольщиков», — комментируют исследователи из центра «Аналитика. Бизнес. Право».

Помимо моратория, эксперты выделяют и другие факторы, влияющие на низкое качество строительных работ.

«Будем откровенны: на стройках преимущественно задействован крайне неквалифицированный персонал. При этом застройщики сталкиваются с жесткими сроками ввода объектов в эксплуатацию, обусловленными кредитными обязательствами и договорённостями с дольщиками»,

— отмечает Дмитрий Куркович,

основатель проекта «Магазин готовых ремонтов Светелкин.рф».

Несмотря на то, что перед вводом дома в эксплуатацию проводятся две проверки (внутренняя приемка застройщиком у подрядчика и инспекция Стройнадзора), эксперты отмечают сложность решений для приемщиков. Зачастую перед ними стоит дилемма: либо требовать переделок, понимая, что это потребует дополнительных средств и времени, которых нет, либо принять объект «как есть», осознавая, что качество повторных работ может не улучшиться.

Алексей Бессонов увязывает проблему с стремлением к выгоде обеих сторон. «На рынке жилья по ДДУ встречаются две стороны: застройщики, стремящиеся максимально сэкономить ради прибыли, и дольщики, желающие приобрести квартиру подешевле, готовые ради этого ждать несколько лет и мириться с возможными недостатками», — объясняет эксперт.

Самые распространенные дефекты в новостройках

Какие же дефекты чаще всего обнаруживаются в новых квартирах? Лидер списка — неровные стены. Дмитрий Куркович утверждает, что этот недостаток присутствует почти у всех застройщиков, независимо от сегмента жилья. «Согласно нормативам, вертикальное отклонение стены не должно превышать 5 миллиметров, но на практике часто встречаются отклонения в 10 миллиметров и более», — поясняет эксперт.

На втором месте по распространенности — повреждения оконных стекол: царапины, окалина. «Я не представляю, как это происходит, но такой дефект есть в каждой второй квартире!» — восклицает Куркович. Частыми спутниками нового жилья также являются бракованные радиаторы — они зачастую поставляются с завода уже помятыми, погнутыми или поцарапанными, что затрудняет поиск целых экземпляров.

Помимо упомянутых проблем, Алексей Бессонов отмечает плесень и дефекты полов. Плесень нередко появляется в домах, построенных с использованием сырых материалов и плохой вентиляцией. Полы страдают от неровной стяжки и плохо уложенного ламината, что приводит к его проседанию и поломке замков.

«Один из самых поразительных дефектов в моей практике — когда застройщик в последний момент изменил проект, исключив окно в комнате, хотя на изначальном плане оно присутствовало при покупке»,

— делится Алексей Бессонов,

заместитель председателя Коллегии адвокатов «Глинка, Бессонов и партнеры».

Дмитрий Куркович вспоминает случай, когда в квартире от застройщика ПИК была обнаружена имитация вентиляции: за отверстием, предназначенным для воздуховода, оказалась лишь стена.

Эти наблюдения подтверждаются многочисленными рассказами самих жильцов. Например, Павел из ЖК «Томилино Парк» описывает свой санузел: «Правая стена из блоков, левая — каркасный короб. Ни один угол даже отдаленно не равен 90 градусам. Комната имеет форму ромба». Его сосед, Matthew, добавляет: «У нас обои отваливаются сами по себе». В чате ЖК «Белая дача» одна из собственниц жалуется на окна: «С окнами полный беспорядок. Дует, свистит. А управляющую компанию не дождаться. Звонят, спрашивают: ‘Вы по гарантии окон? Будете записываться?’ Отвечаю: ‘Да. Когда?’ Они долго молчат и говорят: ‘Мест пока нет’».

Пути решения: от самостоятельного ремонта до судебных разбирательств

Как же справляются с дефектами новоселы? Некоторые предпочитают устранять недостатки своими силами или за свой счет. Например, Ольга из ЖК «Томилино Парк» вызвала мастеров для ремонта провисшего натяжного потолка. А житель ЖК «Люблинский парк» Vladish X лично заделывал щель в один сантиметр между окном и бетоном на 20-м этаже своего дома: «Одной рукой давил баллон с герметиком, другой держался сверху над окном, потом пальцем размазывал». Смелость этого поступка вызывает уважение, учитывая высоту его квартиры.

Другие покупатели пытаются добиться гарантийного ремонта от застройщика. Пенсионерка Валентина из ЖК «Новое Внуково» столкнулась с некачественной стяжкой пола, проседанием ламината, отваливающимися наличниками дверей и не закрепленными розетками. Ее заявка на устранение дефектов обрабатывается застройщиком крайне медленно. «Иногда приходится целый день ждать рабочих, а порой это ожидание оказывается напрасным», — сетует Валентина.

Однако большинство новоселов предпочитают взыскивать компенсации за дефекты через суд. До 2024 года, вне мораториев, суды присуждали до 10-15 тысяч рублей за квадратный метр. Это позволяло получить до 400 тысяч рублей за недочеты в двухкомнатной квартире, а в некоторых случаях, за дефекты в евродвушке площадью 35 квадратных метров, сумма могла достигать 1 миллиона рублей.

Важно отметить, что с 2025 года максимальный размер взыскания за строительный брак в новостройках ограничен тремя процентами от стоимости жилья, а гарантийный срок на отделочные работы сокращен с трех до одного года.

«Обычно дольщики обращаются в суд, получают компенсацию и используют ее для ремонта. В любом случае, подавать иск стоит, так как любая сумма — это деньги. Хотя, как правило, полученной компенсации недостаточно для полного покрытия расходов на ремонт», — поясняет Алексей Бессонов.

Новые стандарты и их влияние на качество жилья

Начиная с 2026 года, в сфере жилищного строительства произошли значительные изменения. С 1 января был снят мораторий на начисление неустоек и штрафов за некачественные работы. А 1 марта вступил в действие новый ГОСТ, который устанавливает единые стандарты оценки качества внутренней отделки новостроек. Теперь зданиям присваивается класс от 1 до 8, с конкретными допустимыми отклонениями по геометрии. Представители Минстроя уверяют, что фиксация класса отделки в договоре между заказчиком и подрядчиком снизит число споров при приемке.

Однако эксперты выражают сомнения в эффективности этих мер. Во-первых, несмотря на отмену моратория, право на взыскание компенсаций за дефекты имеют только те собственники, чьи квартиры были сданы после 1 января 2026 года, или в периоды, не подпадающие под действие предыдущих мораториев. Для остальных дольщиков отсрочка выплат сохраняется на весь 2026 год.

Во-вторых, новый ГОСТ предусматривает, что высшие классы отделки (1-2) будут применяться лишь в бизнес-сегменте. Для массового жилья допускается базовый (7-8) класс, где отклонения стен по горизонтали могут достигать 10 мм при трехметровой высоте. «По сути, это узаконивает то, что застройщики уже делали. Раньше это считалось браком, теперь — нормой», — комментируют специалисты.

Тем не менее, механические повреждения (порванные потолки, царапины на дверях), дефекты стекол, помятые конвекторы и некачественные стеклопакеты по-прежнему считаются браком, так как новый ГОСТ их не регламентирует. Эксперты уточняют: «Все, что касается безопасности жилья — электрика, сантехника — остается без изменений и должно соответствовать прежним требованиям».

По подсчетам аналитиков, совокупные потери дольщиков из-за дефектов в новостройках могут составить

122 миллиарда рублей

Эта сумма складывается из 94 миллиардов рублей на вынужденную аренду жилья на период ремонта, 20,7 миллиарда на сами ремонтные работы и 7,3 миллиарда на обесценивание компенсаций из-за задержек выплат.

Что же делать потенциальным покупателям новостроек? Дмитрий Куркович советует: «Качество отделки не должно быть основным критерием при выборе. Гораздо важнее обратить внимание на локацию, инфраструктуру и общую концепцию проекта».

При приемке квартиры эксперты рекомендуют сосредоточиться на критичных дефектах, которые сложно будет оспорить после заселения, таких как разбитые стекла или поврежденные натяжные потолки. «Окалину на окне можно предъявить и позже, — уточняет Куркович, — но погнутый радиатор или поцарапанную дверь с отсутствующей ручкой спустя время уже доказать будет проблематично».

Алексей Бессонов призывает не питать иллюзий относительно покупки квартиры по ДДУ, рассчитывая на низкую цену, выгодную ипотеку и качественную отделку. «Необходимо выбирать: либо доступное жилье с дешевой ипотекой, но с высокими рисками проблем с отделкой; либо качественное жилье в готовом доме, которое можно осмотреть и проверить, но по более высокой стоимости и с более дорогой ипотекой».

Истории дольщиков: реальные проблемы и попытки их решения

Анатолий Костин, 40 лет, IT-специалист:

Анатолий Костин переехал в Москву в 2017 году. После нескольких лет аренды жилья в 2020 году он решил приобрести собственную квартиру. Во время пандемии, когда активно развивались онлайн-продажи, его выбор пал на ЖК «Остафьево» на юге Москвы. Анатолия привлекла не только живописная природа и удобный выезд за город, но и комплексный подход к застройке района: наличие школ, детских садов, торговых центров и недавно построенных котельных, что свидетельствовало о перспективности локации.

Он купил евродвушку площадью 37,5 кв. м с кухней-гостиной 18 кв. м и спальней 12-14 кв. м. Квартира на первом этаже имела высокие потолки (около 6 метров в черновой отделке), что позволило Анатолию обустроить антресоль высотой 1,5 метра. Стоимость жилья составила около 4 миллионов рублей, которые были оформлены в ипотеку на 20 лет.

Большинство квартир в ЖК сдавались с отделкой, но на первых этажах предлагалось жилье без отделки (в бетоне). Будучи участником инициативной группы дома, Анатолий неоднократно посещал стройку и общался с прорабом, стараясь устранить дефекты еще на стадии строительства своей квартиры.

Например, стены в санузле были построены из газосиликатных блоков. В условиях зимней сырости материал сильно впитывал влагу, и блоки приходилось дополнительно просушивать.

«Ещё один дефект, с которым столкнулись и я, и мои соседи, — дыры в межэтажных плитах в местах прохождения труб отопления. Вместо того, чтобы тщательно запенить эти отверстия, их просто скрыли ламинатом и натяжными потолками, что привело к нарушению звукоизоляции»,

— рассказал Анатолий.

С окнами также возникли серьезные трудности. Хотя стеклопакеты Rehau были неплохими, их установка оказалась крайне некачественной: не по уровню, с торчащей и крошащейся монтажной пеной, а местами щели были забиты тряпками, бумагой и картоном. Анатолий был вынужден полностью демонтировать окна, заново запенить и установить их.

Отливы окон также были смонтированы некачественно — закреплены на одном саморезе или капле пены, из-за чего они отрывались при сильном ветре и создавали шум от дождя. Их тоже пришлось дополнительно запенивать.

Соседям, купившим квартиры с отделкой, пришлось переделывать натяжные потолки и ламинат из-за использования дешевых материалов. Застройщик даже ввел для этого ЖК новый класс жилья: «прагматик».

Анатолий подчеркивает, что это не единичный случай: «В Туапсе я купил еще одну квартиру, где были бумажные межкомнатные двери, ванна стояла на кирпичах, незакрепленный унитаз, перепутанные фаза и ноль в розетках, а в сантехнической шахте обнаружился строительный мусор, включая старую одежду и водопроводные счетчики».

Ремонт в «Остафьево» обошелся Анатолию в 1,5 миллиона рублей. Поскольку квартира была без отделки, он подал в суд только за шестимесячную задержку сдачи дома. Щербинский суд, рассмотрев дело за полгода (хотя заседание длилось всего пять минут), присудил ему компенсацию в 300 тысяч рублей, которые он направил на погашение ипотечного долга.

«Девелоперы часто сетуют на «потребительский экстремизм», но это не соответствует действительности, — считает Анатолий. — Застройщик списывает средства с эскроу-счета дольщика сразу после ввода дома в эксплуатацию, оставляя покупателя незащищенным. Дольщик может месяцами ждать ключи, тратиться на аренду, а затем сталкиваться с дефектами, которые приходится устранять самостоятельно, проходя через все круги ада с претензиями и судами».

Анатолий предлагает решение: «Если бы эскроу-счета раскрывались только при подписании акта приемки-передачи, а неустойки списывались автоматически, «потребительского экстремизма» не было бы. Застройщики были бы вынуждены соблюдать нормы и обязательства. Вместо этого — слабый контроль, неквалифицированные кадры, тотальная экономия, и как результат — текущее плачевное состояние».

Маруся Нестерова, 58 лет, пенсионерка:

Маруся Нестерова приобрела евротрешку в ЖК «Остафьево» в июле 2019 года, еще на стадии строительства. Будучи москвичкой, она была знакома с районом, который считался самым экологически чистым в Новой Москве. Близость дачи под Подольском и проживание родственников неподалеку также сыграли роль. Кроме того, ей импонировали «грандиозные и величественные» дома комплекса.

Ее евротрешка с кухней-гостиной 21 кв. м стоила 6,6 миллиона рублей. В первой очереди ЖК все квартиры предлагались исключительно с отделкой от застройщика, однако в офисе продаж был представлен шоурум, позволявший оценить качество будущей отделки.

Маруся пришла на приемку квартиры подготовленной, зная, на что обратить внимание. Первое впечатление было положительным: понравились высокие потолки (2,8 метра) и их отделка, а также планировка с просторной и светлой кухней-гостиной с двумя окнами.

«Самым существенным недостатком оказались неровные стены, из-за которых возникли проблемы с установкой встроенной мебели. Входная дверь также была низкого качества. Помимо этого, присутствовали многочисленные мелкие дефекты: сколы, царапины и прочее»,

— рассказала Маруся Нестерова.

С окнами, однако, возникла проблема, которая проявилась лишь зимой: летняя приемка не позволила обнаружить, что они продуваются.

Маруся не стала требовать гарантийного ремонта, так как была уверена, что застройщик не устранит выявленные экспертами дефекты. Она пригласила независимых экспертов, составила акт и подала иск в суд на возмещение ущерба. Несмотря на позднее предложение застройщика исправить недочеты, процесс уже шел, и ее интересы в суде представлял юрист по доверенности.

В результате Маруся получила около миллиона рублей компенсации за дефекты отделки и еще 280 тысяч рублей за просрочку сдачи квартиры. Из этой суммы 30 тысяч ушло на оплату юриста и 25 тысяч — экспертному бюро. Несмотря на задержки выплат из-за моратория, все присужденные судом средства были получены ею в полном объеме.

Полученная компенсация позволила ей сделать ремонт во всей квартире. Маруся изначально планировала переделать отделку от застройщика, поскольку ее не устраивали полы, двери и сантехника. Ремонт выполнялся частным мастером, так как на фирму средств не хватило бы. В итоге Маруся довольна результатом, живет в обновленной квартире и наслаждается ею.